Um herdeiro não quer vender o imóvel da herança? Ele pode impedir a venda particular, mas os demais podem buscar a extinção do condomínio e a venda judicial.
A recusa de um herdeiro pode impedir a venda particular do imóvel inteiro, mas não lhe dá o direito de manter os demais indefinidamente na copropriedade.
Sim. Se o imóvel indivisível já pertence aos herdeiros em copropriedade e um deles não quer vender, os demais podem buscar judicialmente a extinção do condomínio e a alienação do bem.
O herdeiro contrário à venda pode impedir uma venda particular do imóvel inteiro, porque os demais não podem transferir a parte que pertence a ele sem sua participação.
Mas essa recusa não obriga os outros coproprietários a permanecer indefinidamente vinculados ao mesmo imóvel.
O artigo 1.320 do Código Civil assegura ao condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum. Quando o imóvel é indivisível e não existe acordo para que um dos coproprietários fique com o bem indenizando os demais, o artigo 1.322 prevê sua venda e a divisão do valor.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a extinção do condomínio de imóvel indivisível mediante alienação judicial constitui direito potestativo do condômino.
Há, porém, uma distinção importante: se o imóvel ainda integra a herança indivisa, a solução deve considerar o inventário e as regras sucessórias. Se já foi atribuído aos herdeiros em copropriedade, pode ser discutida a extinção desse condomínio.
Um herdeiro pode impedir a venda do imóvel porque não quer vender?
Não pode impedir definitivamente a solução patrimonial do imóvel apenas porque não quer vendê-lo. Se o bem indivisível pertence aos herdeiros em copropriedade, qualquer condômino pode buscar o fim dessa copropriedade.
O que um herdeiro pode impedir é uma venda particular do imóvel inteiro sem a sua participação.
Se três irmãos são coproprietários de uma casa e dois encontram um comprador, eles não podem simplesmente transferir também a fração pertencente ao terceiro.
Isso, porém, não significa que o terceiro possa impor aos irmãos a manutenção indefinida da propriedade conjunta.
O artigo 1.320 do Código Civil permite ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Quando o bem é indivisível, a legislação prevê mecanismos para encerrar a copropriedade.
Portanto, recusar uma venda particular não significa ter poder de veto permanente sobre o destino do imóvel.
Meu irmão não quer vender a casa que herdamos. Sou obrigado a continuar dono com ele?
Não. Se a casa já pertence aos irmãos em copropriedade, nenhum deles é obrigado a permanecer indefinidamente nessa situação contra sua vontade.
O STJ considera potestativo o direito do condômino de imóvel indivisível de promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial.
Isso significa que o exercício desse direito não depende da concordância daquele que pretende manter a copropriedade.
Antes de chegar à alienação judicial, os irmãos podem encontrar outras soluções. Um deles pode adquirir as participações dos demais, todos podem concordar com uma venda particular ou pode ser adotada outra forma juridicamente adequada de encerrar a propriedade conjunta.
O que a recusa em negociar não faz é transformar a copropriedade em uma situação permanente.
O que é extinção de condomínio entre herdeiros?
É o mecanismo jurídico utilizado para encerrar a copropriedade quando várias pessoas são proprietárias do mesmo bem e uma delas não deseja continuar nessa situação.
Nesse contexto, “condomínio” não significa condomínio residencial ou edifício.
Existe condomínio porque duas ou mais pessoas são simultaneamente proprietárias do mesmo imóvel, cada uma com determinada fração ideal.
Isso ocorre com frequência depois da partilha. Uma casa pode ficar, por exemplo, 50% para um irmão e 25% para cada um dos outros dois.
Se o imóvel não pode ser materialmente dividido e não existe acordo sobre seu destino, a extinção do condomínio permite encerrar juridicamente essa propriedade comum.
Um herdeiro pode obrigar judicialmente os outros a vender o imóvel?
Sim. Se o imóvel indivisível está em copropriedade e não há acordo para que um dos proprietários fique com o bem indenizando os demais, o condômino interessado pode buscar a extinção do condomínio e a alienação judicial.
Isso não significa obrigar o outro herdeiro a assinar um contrato particular de compra e venda.
O objetivo é outro: encerrar judicialmente a copropriedade.
O artigo 1.322 do Código Civil disciplina a situação do bem indivisível quando os condôminos não chegam a uma solução que permita atribuí-lo a um deles mediante indenização dos demais.
A jurisprudência do STJ reconhece a alienação judicial do imóvel indivisível como consequência possível do exercício do direito de extinguir o condomínio.
Por isso, a simples resistência de um coproprietário não basta para impedir definitivamente a solução.
Dois herdeiros querem vender e um não. A maioria pode decidir?
Não. A maioria dos herdeiros não pode vender a parte pertencente ao coproprietário contrário ao negócio apenas porque possui mais votos ou maior número de interessados na venda.
Se três irmãos são proprietários do imóvel e dois querem realizar uma venda particular do bem inteiro, eles não podem transferir a participação do terceiro sem sua manifestação.
Mas a ausência de unanimidade também não concede ao terceiro o direito de impor a continuidade da copropriedade.
A solução não decorre de uma votação entre os herdeiros.
Ela decorre do direito de cada coproprietário de não permanecer indefinidamente na coisa comum e dos mecanismos legais existentes para encerrá-la.
Um herdeiro pode ficar com o imóvel e pagar a parte dos outros?
Sim. A aquisição das participações dos demais por um dos coproprietários pode evitar a venda do imóvel a terceiros.
Essa é uma solução especialmente relevante quando um dos herdeiros deseja conservar a casa e os demais preferem transformar suas participações em dinheiro.
O artigo 1.322 do Código Civil contempla a adjudicação do bem indivisível a um dos condôminos mediante indenização dos demais.
Nesse caso, é necessário definir o valor do imóvel e quanto corresponde à participação de cada coproprietário.
Portanto, o conflito entre “quero vender” e “quero ficar com a casa” não precisa necessariamente terminar com a transferência do imóvel para uma pessoa estranha à família.
Posso vender somente a minha parte do imóvel herdado?
Depois de estabelecida a copropriedade sobre o imóvel, o coproprietário pode alienar sua fração ideal, mas a venda a terceiro estranho deve observar o direito de preferência dos demais condôminos previsto no artigo 504 do Código Civil.
Isso é diferente de vender o imóvel inteiro.
Quem possui uma fração ideal pode dispor de sua própria participação, não da parcela pertencente aos demais.
Também é necessário separar essa situação daquela existente antes da partilha. Enquanto a herança permanece indivisa, a negociação de direitos hereditários possui regime jurídico próprio e não deve ser confundida com a venda de uma fração individualizada de determinado imóvel.
O imóvel ainda está no inventário. Um herdeiro pode obrigar a venda?
Se o imóvel ainda integra a herança indivisa, a situação deve ser resolvida considerando o inventário e as regras sucessórias, porque os herdeiros ainda não possuem necessariamente frações individualizadas daquele bem específico.
O artigo 1.791 do Código Civil estabelece que a herança é transmitida como um todo unitário e permanece indivisível até a partilha.
Por isso, enquanto o patrimônio ainda está sendo inventariado, a discussão sobre o destino do imóvel não deve ser tratada automaticamente como se já existisse uma copropriedade resultante da partilha.
A resistência de um sucessor também não lhe concede poder absoluto para paralisar a regularização patrimonial. Quando um dos herdeiros não quer assinar o inventário, a falta de consenso pode exigir que o procedimento siga pela via judicial.
A partilha terminou, mas o imóvel ainda não foi registrado em nome dos herdeiros. Posso pedir a extinção do condomínio?
Sim. A ausência do registro formal da partilha não impede, por si só, a ação de extinção do condomínio quando os direitos dos herdeiros sobre o imóvel já foram definidos.
No REsp 1.813.862/SP, a Terceira Turma do STJ decidiu que o prévio registro do título translativo não constituía condição indispensável para o ajuizamento da ação de divisão ou extinção de condomínio nas circunstâncias examinadas.
A decisão considerou a transmissão da propriedade hereditária com a abertura da sucessão e a existência de partilha que já havia definido a copropriedade dos herdeiros sobre frações ideais.
Portanto, partilha ainda não registrada e ausência de partilha não são a mesma situação jurídica.
A venda judicial significa que o imóvel necessariamente irá a leilão?
Não. A existência de conflito entre os coproprietários não significa que a primeira solução será levar o imóvel a leilão.
Antes da alienação judicial, pode haver acordo para venda particular ou para que um dos coproprietários adquira as participações dos demais.
Na própria disciplina do artigo 1.322 do Código Civil, a possibilidade de adjudicação por um dos condôminos precede a venda a terceiro.
Quando não há acordo e o bem indivisível precisa ser alienado para extinguir a copropriedade, a alienação seguirá o procedimento judicial aplicável.
Por isso, uma solução consensual pode permitir maior controle sobre preço, prazo e condições da operação.
Se o imóvel for vendido, como o dinheiro é dividido entre os herdeiros?
O valor correspondente ao imóvel é distribuído de acordo com a participação de cada coproprietário, considerados os ajustes patrimoniais juridicamente aplicáveis ao caso.
Não se deve presumir que todos os herdeiros sempre possuem percentuais iguais.
Se dois irmãos possuem metade do imóvel cada, essa participação orienta a divisão. Se um possui 50% e outros dois possuem 25% cada, são esses os percentuais que devem ser considerados.
Também podem existir despesas, créditos entre os coproprietários ou outras questões patrimoniais que precisem ser apuradas.
Um herdeiro mora sozinho no imóvel e também não quer vender. O que os outros podem fazer?
Os demais podem discutir tanto o destino definitivo do imóvel quanto eventual indenização pelo uso exclusivo, porque são questões jurídicas diferentes.
A extinção do condomínio trata do encerramento da propriedade comum.
Já a ocupação exclusiva pode gerar indenização aos demais coproprietários quando estiverem presentes os requisitos jurídicos para a cobrança.
Portanto, morar sozinho no imóvel não concede ao herdeiro poder de veto sobre seu destino.
Da mesma forma, eventual indenização pela ocupação não transforma o uso exclusivo em direito de permanecer indefinidamente com o imóvel.
A situação em que um herdeiro mora sozinho no imóvel da herança exige, portanto, separar a discussão sobre a ocupação daquela relacionada à divisão ou alienação do patrimônio.
O direito real de habitação pode impedir a venda do imóvel herdado?
Sim. Quando existe direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente sobre o imóvel, esse direito pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial enquanto perdurar.
Essa é uma exceção relevante à regra de que o coproprietário não pode ser obrigado a permanecer indefinidamente no condomínio.
No REsp 2.189.529/SP, a Terceira Turma do STJ decidiu que o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, enquanto perdurar, impede a extinção do condomínio e a respectiva alienação judicial do imóvel.
O entendimento foi posteriormente destacado pelo STJ em sua jurisprudência.
O direito real de habitação busca preservar a moradia do sobrevivente e, quando juridicamente configurado, limita o exercício dos direitos patrimoniais dos demais coproprietários sobre aquele imóvel.
Por isso, sua existência deve ser verificada antes de aplicar ao caso a solução geral da extinção do condomínio.
O herdeiro que mora no imóvel pode impedir a venda alegando que não tem outro lugar para morar?
A simples alegação de que o herdeiro reside no imóvel e não possui outra moradia não cria, por si só, um direito permanente de impedir a extinção da copropriedade.
É necessário distinguir essa situação da existência de um direito juridicamente protegido, como o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.
A simples ocupação por um dos coproprietários não transforma sua necessidade pessoal de permanecer no imóvel em poder de obrigar os demais a continuar proprietários.
Isso não impede que as circunstâncias concretas sejam consideradas na busca de uma solução consensual, como prazo para desocupação, aquisição das demais participações ou venda particular.
O herdeiro que não quer vender pode alegar que pretende deixar o imóvel para os filhos?
Não é suficiente. A intenção de conservar o imóvel para transmiti-lo futuramente aos próprios filhos não obriga os demais coproprietários a permanecer na propriedade comum.
O herdeiro pode desejar preservar a casa da família e, nesse caso, buscar adquirir as participações dos demais.
Mas seu projeto pessoal para o imóvel não elimina o direito dos outros coproprietários de encerrar a copropriedade.
Para pedir a extinção do condomínio é preciso provar que o outro herdeiro fez algo errado?
Não. O pedido de extinção do condomínio não depende da demonstração de culpa, abuso ou comportamento ilícito do outro coproprietário.
O fundamento está no próprio direito do condômino de não permanecer indefinidamente na propriedade comum.
É justamente por isso que o STJ qualifica esse direito como potestativo.
Pode existir um conflito legítimo de interesses: um herdeiro deseja conservar o imóvel e outro deseja transformar sua participação em dinheiro.
A ausência de culpa de qualquer deles não torna a copropriedade obrigatoriamente permanente.
O que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel da herança?
O primeiro passo é identificar se o imóvel ainda integra a herança indivisa ou se já foi partilhado e pertence aos herdeiros em copropriedade. Essa diferença altera o caminho jurídico para solucionar o impasse.
Se o imóvel ainda está no inventário, seu destino deve ser analisado dentro das regras sucessórias aplicáveis.
Se já existe copropriedade sobre o bem, é importante verificar:
- a participação de cada proprietário;
- se o imóvel pode ser materialmente dividido;
- se algum coproprietário deseja adquirir as participações dos demais;
- se existe possibilidade de venda consensual;
- se alguém utiliza o imóvel com exclusividade;
- se existe direito real de habitação;
- e se será necessário buscar a extinção do condomínio.
A resistência de um herdeiro pode impedir uma negociação particular específica, mas não deve ser confundida com um poder permanente de veto sobre a solução patrimonial do imóvel.
Perguntas frequentes sobre herdeiro que não quer vender o imóvel
Meu irmão não quer vender a casa que herdamos. Ele pode me obrigar a continuar proprietário?
Não. Se o imóvel indivisível está em copropriedade, você não é obrigado a permanecer indefinidamente proprietário junto com seu irmão.
Sem acordo, pode ser discutida judicialmente a extinção do condomínio.
Dois herdeiros querem vender e um não. A maioria decide?
Não. A maioria não pode vender a fração do herdeiro contrário ao negócio.
Isso, porém, não impede que seja buscada a extinção da copropriedade pelos meios legalmente previstos.
Posso obrigar meu irmão a vender a parte dele diretamente para mim?
Não. O direito de extinguir o condomínio não significa poder obrigar outro coproprietário a celebrar uma compra e venda particular com você.
A aquisição direta da participação dele depende de acordo.
Meu irmão não quer vender nem comprar minha parte. Fico preso ao imóvel?
Não. A recusa dele em vender, comprar ou negociar não transforma a copropriedade em uma situação permanente.
Se o imóvel indivisível está em copropriedade, pode ser buscada sua extinção judicial.
Meu irmão mora no imóvel e não quer vender nem pagar pelo uso. Posso discutir as duas questões?
Sim. A extinção do condomínio e a indenização pelo uso exclusivo são discussões diferentes e podem coexistir quando estiverem presentes os requisitos de cada pretensão.
Uma trata do destino da propriedade; a outra, da utilização exclusiva do bem comum.
Se a casa foi dos nossos pais, um herdeiro pode impedir a venda para preservar o patrimônio da família?
Não apenas por esse motivo. O desejo de manter o imóvel na família não obriga os demais coproprietários a continuar vinculados a ele.
O herdeiro interessado em preservar o patrimônio pode negociar a aquisição das participações dos demais.
Existe prazo para pedir a extinção do condomínio?
O STJ reconhece como imprescritível o direito do condômino de exigir a divisão da coisa comum enquanto permanece o estado de copropriedade.
Isso não significa que outras pretensões econômicas relacionadas ao imóvel, como determinadas cobranças entre os coproprietários, estejam submetidas ao mesmo tratamento.
Um herdeiro não quer vender o imóvel? A recusa não precisa manter o patrimônio indefinidamente bloqueado
Quando um imóvel herdado permanece em copropriedade e os herdeiros não chegam a um acordo sobre seu destino, é importante identificar se o conflito ainda pode ser resolvido por negociação ou se existem fundamentos para buscar a extinção do condomínio.
A análise também deve considerar a fase do inventário, a situação da partilha, a participação de cada herdeiro, eventual uso exclusivo do imóvel e a existência de direitos que possam impedir ou alterar sua alienação.
O Cavalcanti & Associados Assessoria Jurídica, por meio de sua atuação em Direito da Família, Sucessões e Patrimônio, assessora herdeiros na análise e solução de conflitos envolvendo imóveis, inventário, partilha e administração do patrimônio familiar.
Se a recusa de um herdeiro está impedindo uma solução para o imóvel, uma análise jurídica do caso pode indicar quais alternativas estão disponíveis para regularizar e definir o destino desse patrimônio.
Referências
BRASIL. Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Arts. 504, 1.320, 1.322, 1.791 e 1.831.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.151.598. Informativo de Jurisprudência nº 883, publicado em 31/03/2026. Reconhecimento do direito potestativo do condômino de imóvel indivisível de promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Jurisprudência sobre extinção de condomínio. Acórdão publicado em 21/05/2026. Reafirmação de que o condômino de imóvel indivisível possui direito potestativo à extinção do condomínio mediante alienação judicial.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.813.862/SP. Terceira Turma. Rel. Ministra Nancy Andrighi. Julgado em 15/12/2020. DJe 18/12/2020. Reconhecimento de que o prévio registro formal da partilha não constituía condição indispensável à ação de divisão ou extinção de condomínio nas circunstâncias examinadas.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.189.529/SP. Terceira Turma. Rel. Ministra Nancy Andrighi. Julgado em 10/06/2025. DJEN 16/06/2025. Direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente como impedimento à extinção do condomínio e à alienação judicial do imóvel enquanto perdurar.